Ratgeber
Haus erben ohne Erbschaftsteuer: Die Regeln für das Familienheim
Fachlich geprüft am 14.10.2026 · Redaktion Steuer-Freibetrag.de · Werte gegen den Gesetzestext abgeglichen
Das eigene Haus ist für viele Familien der größte Vermögenswert. Steigende Immobilienpreise führen dazu, dass ein Elternhaus schnell den Freibetrag eines Kindes von 400.000 € übersteigt. Das Erbschaftsteuergesetz kennt aber eine weitreichende Befreiung für das Familienheim. Dieser Beitrag erklärt, wann sie greift, welche Bedingungen Ehepartner und Kinder erfüllen müssen, wie die Wohnflächengrenze funktioniert und welche Fehler die Befreiung zunichtemachen.
Drei Fälle im Gesetz
§ 13 Abs. 1 ErbStG regelt das Familienheim an drei Stellen. Nummer 4a betrifft Schenkungen zu Lebzeiten zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern. Nummer 4b regelt den Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehepartner. Nummer 4c gilt für das Erbe durch Kinder und Kinder verstorbener Kinder.
Allen Fällen gemeinsam ist, dass es um eine im Inland, in der EU oder im EWR gelegene Immobilie geht, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird oder wurde.
Schenkung unter Ehegatten
Die großzügigste Regel gilt zu Lebzeiten zwischen Ehepartnern. Wer dem anderen das selbst bewohnte Familienheim ganz oder anteilig überträgt, zahlt keine Schenkungsteuer, unabhängig vom Wert und ohne Wohnflächengrenze. Es gibt keine Behaltensfrist, der Beschenkte darf das Haus später verkaufen oder vermieten. Auch die Tilgung eines Kredits für das gemeinsame Heim durch einen Partner ist befreit.
Diese Befreiung belastet den persönlichen Freibetrag von 500.000 € nicht. Ehepaare nutzen sie häufig, um Vermögen auszugleichen.
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Erbe durch den Ehepartner
Erbt der überlebende Ehepartner das Familienheim, ist der Erwerb steuerfrei, wenn der Verstorbene das Objekt bis zum Tod selbst bewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war, etwa durch einen Umzug ins Pflegeheim. Der Erbe muss das Haus unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmen, in der Regel innerhalb von sechs Monaten.
Eine Wohnflächengrenze gibt es für Ehepartner nicht. Die Befreiung steht aber unter der Bedingung, dass der Erbe die Selbstnutzung zehn Jahre lang beibehält.
Erbe durch Kinder
Kinder können das Elternhaus ebenfalls steuerfrei erben, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre bewohnen. Anders als beim Ehepartner gilt eine Wohnflächengrenze von 200 m². Für den Teil darüber fällt Erbschaftsteuer an, allerdings nur, soweit der persönliche Freibetrag von 400.000 € überschritten wird.
Die Befreiung gilt auch für Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist. Für andere Verwandte wie Geschwister oder Nichten gibt es sie nicht.
Die 200-m²-Grenze im Beispiel
Eine Tochter erbt das Elternhaus mit 250 m² Wohnfläche und einem Wert von 900.000 €. Befreit ist der Anteil von 200 m², also 720.000 €. Die restlichen 180.000 € werden dem übrigen Erwerb hinzugerechnet. Hat sie sonst nichts geerbt, bleiben die 180.000 € innerhalb ihres Freibetrags von 400.000 €, Steuer fällt nicht an.
Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, Keller, Garage und Nebenräume zählen nicht mit.
Was unverzüglich bedeutet
Der Bundesfinanzhof verlangt, dass der Erbe innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall einzieht. Später reicht nur, wenn er nachweist, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat, etwa wegen eines langen Erbscheinsverfahrens oder einer Erbauseinandersetzung. Renovierungen, die über diese Zeit hinaus dauern, sind nur ausnahmsweise unschädlich.
Wer das Haus zunächst vermietet oder leer stehen lässt, verliert die Befreiung in der Regel.
Die Zehn-Jahres-Frist
Die Befreiung beim Erbe fällt rückwirkend weg, wenn der Erbe die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt, durch Verkauf, Vermietung, Leerstand oder Auszug. Das Finanzamt setzt dann die Erbschaftsteuer nachträglich fest. Ausnahmen gelten nur bei zwingenden Gründen, etwa wenn der Erbe pflegebedürftig wird und in ein Heim zieht.
Ein beruflich bedingter Umzug gilt nach der Rechtsprechung nicht als zwingender Grund.
Mehrere Erben
Erben mehrere Kinder gemeinsam, kommt die Befreiung nur dem zugute, der einzieht. Übernimmt ein Kind das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung allein und zahlt die Geschwister aus, kann es die Befreiung für das ganze Haus erhalten. Muss das Haus dagegen an einen Dritten weitergegeben werden, etwa aufgrund eines Vermächtnisses, ist die Befreiung ausgeschlossen.
Hier lohnt es sich, die Erbauseinandersetzung mit steuerlicher Beratung zu planen.
Familienheim und Nießbrauch
Eltern übertragen ihr Haus oft zu Lebzeiten mit Nießbrauch an die Kinder, um Freibeträge zu nutzen. Dabei gibt es für Kinder keine Familienheim-Befreiung, maßgeblich ist der Freibetrag von 400.000 €. Der vorbehaltene Nießbrauch mindert allerdings den Wert der Schenkung erheblich, abhängig vom Alter der Eltern.
Ob eine Übertragung zu Lebzeiten oder das Erbe mit Familienheim-Befreiung günstiger ist, hängt vom Wert, der Wohnfläche und den Plänen der Kinder ab.
Grunderwerbsteuer und Grundsteuer
Beim Erbe und bei Schenkungen unter Ehegatten oder an Kinder fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Die Grundsteuer zahlt nach dem Erbe der neue Eigentümer. Auch bei steuerfreiem Familienheim muss der Erwerb dem Finanzamt angezeigt werden.
Zweifamilienhaus und Ferienwohnung
Die Befreiung gilt nur für die Wohnung, die der Erbe selbst bewohnt. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Erblasser eine Wohnung bewohnte und die andere vermietet war, ist nur die selbst genutzte Wohnung begünstigt. Die vermietete Wohnung wird normal versteuert, allerdings mit dem Abschlag von 10 % für vermietete Wohnimmobilien.
Ferien- und Zweitwohnungen sind kein Familienheim. Begünstigt ist nur der Mittelpunkt des Lebens, in der Regel der Hauptwohnsitz.
Was als zwingender Grund gilt
Ein zwingender Grund liegt vor, wenn die Selbstnutzung objektiv unmöglich wird, etwa durch Pflegebedürftigkeit, die einen Umzug ins Heim erfordert, oder durch Tod des Erben. Auch beim Erblasser gilt ein Umzug ins Pflegeheim als zwingender Grund, wenn die Wohnung danach nicht anderweitig genutzt wurde.
Gesundheitliche Beschwerden, die die Nutzung erschweren, aber nicht unmöglich machen, reichen nach der Rechtsprechung meist nicht. Ebenso wenig persönliche Gründe wie eine Trennung oder der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen.
Bewertung des Hauses
Für die Erbschaftsteuer wird das Haus nach dem Bewertungsgesetz bewertet, bei Ein- und Zweifamilienhäusern meist im Vergleichswertverfahren mit Bodenrichtwerten und Vergleichspreisen. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, etwa wegen Sanierungsbedarf, kannst du ihn durch ein Gutachten nachweisen. Das ist besonders relevant, wenn die Befreiung nur teilweise greift oder entfällt.
Die Wohnflächengrenze von 200 m² wird dabei proportional angewendet: Der befreite Anteil entspricht 200 m² geteilt durch die gesamte Wohnfläche.
Wenn die Befreiung nicht greift
Fällt die Familienheim-Befreiung weg oder greift sie nur teilweise, stehen trotzdem die persönlichen Freibeträge zur Verfügung: 400.000 € für jedes Kind, 500.000 € für den Ehepartner. Bei einem Elternhaus im Wert von 500.000 € und sonst wenig Vermögen bleibt ein Kind auch ohne Befreiung oft steuerfrei oder zahlt nur einen kleinen Betrag.
Wer nicht selbst einziehen will, sollte deshalb nüchtern rechnen. Eine Selbstnutzung nur der Steuer wegen, die nach wenigen Jahren aufgegeben wird, führt zur Nachversteuerung und hilft nicht.
Familienheim im Ausland
Die Befreiung gilt für Familienheime im Inland, in der EU und im Europäischen Wirtschaftsraum, also auch für eine selbst bewohnte Wohnung in Österreich, Frankreich oder Spanien, sofern deutsches Erbschaftsteuerrecht anwendbar ist. Für Immobilien in der Schweiz oder außerhalb Europas greift sie nicht. Zusätzlich kann der Belegenheitsstaat eigene Erbschaftsteuer erheben, die unter Bedingungen angerechnet wird.
Checkliste für Erben
Prüfe, ob der Verstorbene das Haus bis zuletzt selbst bewohnt hat oder aus zwingenden Gründen ausgezogen war. Plane den Einzug innerhalb von sechs Monaten. Ermittle die Wohnfläche, wenn du als Kind erbst. Kläre die Erbauseinandersetzung mit Geschwistern früh. Und dokumentiere die Selbstnutzung über zehn Jahre, etwa durch Meldebescheinigung und Verbrauchsabrechnungen.
Erbschaftsteuer senken: Fachberatung finden
Bei Immobilien, Firmenanteilen oder Steuerklasse II und III lohnt sich ein fachlicher Blick, bevor das Finanzamt bewertet. Ein kurzes Formular genügt.
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Häufige Fragen
Kann ich das Haus meiner Eltern steuerfrei erben?
Ja, wenn du unverzüglich einziehst, es zehn Jahre selbst bewohnst und soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.
Gibt es für Ehepartner eine Wohnflächengrenze?
Nein, weder beim Erbe noch bei einer Schenkung zu Lebzeiten.
Was passiert, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?
Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren, fällt die Befreiung rückwirkend weg und die Erbschaftsteuer wird nachträglich festgesetzt.
Können Geschwister das Familienheim steuerfrei erben?
Nein, die Befreiung gilt nur für Ehepartner, Kinder und Enkel mit verstorbenem Elternteil.
Wie schnell muss ich einziehen?
In der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall.
Redaktion und Prüfung
Recherchiert und vor Veröffentlichung von Hand geprüft von der Redaktion Steuer-Freibetrag.de. Alle Beträge haben wir mit dem Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de abgeglichen (Stand 14.10.2026), Beispiele mit dem Rechenkern unserer Rechner nachgerechnet. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Fehler gefunden? Schreib uns.